赶上梅雨季节，各楼盘到访量逢雨必减。

热闹程度胜过露天菜市场的福星惠誉东湖城，最近让其他楼盘无比嫉妒。

“首付10万”的公寓，正在洗脑式地给全城准购房人刷出一道幻像：

入主东湖坐拥二环不是梦，以租养贷正当时。

不知道这捡漏抄底的机会，好意思说你有买房实力?

事出反常必有妖。

疯狂背后，是近5000个接盘家庭正排队进场，是包销以及分销渠道大军的闻“利”而至，更是开发商无计可施、化整为零和先跑再说。

全城中介都在朋友圈推福星惠誉东湖城的公寓，单价1.5万，最小26平，做民宿起码一晚赚300。

首付10万起，和均价4万多的豪宅华侨城做邻居。

就问你心动不心动?

人挤人的售楼部，销售员其实比顾客还多

百度搜索项目关键词，不管你下翻到哪个页面，置顶的前四条，都是东湖城付费广告。

除了线上，各种渠道也都在路上堵客。

三镇各地铁口，项目方圆三公里各主要路口，摆地摊的中介们全部主打这个“网红”盘。

就问你躲不躲得过?

“线上➕路上”的霸蛮销售模式

真人真事，十二重楼的一个朋友，家住江汉区，工作在硚口，上班路上接到传单，最终通过一个在江夏做中介的朋友，买了套洪山区东湖城的房子。

一套房子，连起城市的四个点位，空间的跨度如此神奇。

更神奇的是，如果你在欢乐谷附近刷抖音，可能还会刷到东湖城“200一天包午饭”的抖音视频。

抖音视频，暴露了“房托”重现江湖的故事

没错，这是在招“房托”。

戴着口罩拼了命和你抢房的，很可能只是个“群演”。

所以，只要舍得花钱，售楼部的热闹和成交，都是可以人为制造出来的。

售楼部的摩肩接踵，似乎已经把“安全距离”抛到了九宵云外。

有意思的是，6月12日之前，东湖城项目销售现场无比热闹、来者不拒。

但在12日当天，售楼部却被突然紧急封停、拒客，并连夜进行了全场消杀。

直到6月13日上午，售楼部重新开放，所有人员扫码、测体温后，才能限流入场。

6月15日，十二重楼在销售现场看到，每一名入场看房者，至少都由4名渠道人员和置业顾问全程“包围式”服务。

讽刺的是，售楼部一楼大厅正在热闹地讲解、看房、交定、砸金蛋，二楼却在在争吵、退房和打投诉电话。

有购房者第一天交完2万元定金后，第二天发现风险巨大当即反悔，要求退房，结果被翻脸拒绝。

现场扯皮拉筋的买房人被哄上二楼，销售软硬兼施地告知：行情火爆买房靠抢，但是定金恕不退还，不行可以打市长热线投诉。

也有首批买房人，交完定金签完认筹，隔了两三天再来交首付，却被告知房子已经卖给了别人，销售同样建议打市长热线，以解决“一房二卖”的问题。

无可奈何的买房人，最后选择在二楼堵办公区走道，堵策划总监和营销总监的大门。

稍加观察就能发现，只要进入现场，所有渠道和销售都话术精准：

年轻人买了自住，比租房还便宜;

中老年人买了投资，月租金随便两千多，以租养贷;

1.5万的单价，就能和华侨城4万多的豪宅一起，坐拥整个世界级的东湖;

用来做民宿，一晚租金就300多元;

资金不够的话，首付可延期两个月，要是还不够，包销公司可以提供“首付贷”——所以，“最低首付”只要10万;

首开一栋500多套一天秒光……

因此，这种自住投资两相宜的项目，如果还拒绝，就是跟赚钱八字不合。

只是，渠道和销售人员没告诉买房人的是，这些公寓周围四个方向都是还建房小区，1000内的单间招租广告到处可见。

华侨城一线湖景民宿，因为长期无客，房东已经拆掉飘窗浪漫小灯带，正在卖房。

东湖城近期陆续推出的几栋楼，鸽子笼似的公寓共有近5000套。

公摊40%多的小公寓，当二手房卖，税费总计接近总房款的四分之一。

在没有任何商圈氛围的片区，租和售，谁来当下一轮的接盘侠?

实景楼盘间距和密度肉眼可见

要想房子卖得好，对赌包销少不了。

福星惠誉东湖城现象级疯狂的背后，除了去年饱受诟病的分销渠道显现威力，还有更隐蔽的包销在操盘。

对于有些犹豫的买房人，东湖城项目所有场外分销渠道都在说，开发商福星惠誉出现资金紧张，一次性将所有公寓产品交给“武汉三合”这家地产销售公司包销，武汉三合再把房子通过各种场外分销卖出去。所以，一套房子实际成交价会比备案价还低10万元左右。

不得不说，这些话的真实度，让看房人感受到了分销渠道小哥的诚意。

而更意外的诚意，是在完成交易后：除了签约时的统一折扣，对接的渠道人员会私下给买房人两千到三千不等的“额外优惠”。

因为，不论大小，每卖一套房，渠道平台可以拿到20000元提成。

羊毛出在羊身上，反正额外优惠之后，大家还都有钱赚就行。

福星惠誉内部知情者告诉十二重楼，东湖城项目确实已交给三合进行包销，三合也已向福星惠誉一次性支付大笔保证金，分销渠道等由三合统一调配安排。

按照行业惯例，包销与开发商签订对赌协议，在双方约定时间内，包销方对商品房享有销售权、定价权和获取包销价与销售价格之间的差价的权利。

但是，如果未能在规定时间内完成销售，包销将保底购买剩下房屋，或则直接以保证金作为补偿。

从这个意义上来讲，对于开发商来说，包销是一剂比分销渠道药效更猛的“速效救心丸”，甚至可以短期内直接起到起死回生的作用。

不过，包销能更快地完成销售、回笼资金，解决燃眉之急，同时也能更快地砸了开发商的招牌。

因此，不到万不得已，有点品牌感的开发商，都不会轻易使用。

直接上包销，在一定程度上强化了去年“福星惠誉资金紧张”的坊间传言。

谁用，就是在承认自己不行，起码现在有点不行。

对于包销而言，更大的风险，对应的是更大的收益。有钱好办事，所有分销渠道也都能默契地招之即来。

走过狂飙突进，回归理性的楼市，已然步入“房住不炒”的新常态，部分项目去化率低甚至滞销，都是正常状态。

市场横盘甚至下行，包销、分销也不再万能。

近期多个包销、分销渠道公司，因无法完成对赌协议中的限时任务，动辄几百万的保证金血本无归，濒临破产。

激烈的市场竞争下，首先要敢于接受自己的平庸，只有活得坦荡，苦练产品和销售内功，才能真正直面挑战。

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