违反《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定。开发商办理房屋所有权首次登记时，未将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有的，登记机构将不予受理。此其一;

即使忽略业主共有物业登记这项空白，开发商申请售楼部所有权首次登记既缺少法定要件，亦有悖规划许可，还存在现场调查的瑕疵。此其二;

开发商以“独立商业”为名申请登记的这栋售楼部并不独立：一曰规划许可上不独立，二曰土地用途上不独立，三曰售楼部不在可供销售建筑面积之列，土地成本和建安成本亦未单列。此其三;

虽然购房合同“约定”售楼部属开发商所有，但违法的约定无效，登记机构不能以此为依据将售楼部所有权登记在开发商名下。此其四。

大约三年前，我曾以利害关系人身份向武汉市房管局申请保利拉菲小区售楼部(开发商规划报建称商业中心)信息公开，2017年1月23日，市房管局答复如下(下文会多次交叉提及售楼部、商业中心、幼儿园，三者实指同一栋楼)：

说明一下，在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行前，登记机构依据的还是《房屋登记办法》，当时的初始登记现在已改称首次登记。我买的房屋属于二期，2013年10月交房，而这个售楼部属于一期且最早建成，如果查询其登记信息，当然还得先问房管部门而不是不动产登记部门。房管部门答复结果一半在我意料之中一半出乎意料，这个售楼部尚未办理初始登记，但后一句“且该部位未计入整栋楼公摊”真的是大可咀嚼，1615平方米是这个售楼部在规划总平面图上的面积指标(实际建筑面积1896.98平方米)，什么该部位?该部位本来就是这整栋楼，这整栋楼当然不会计入整栋楼公摊，你犯浑回复我就犯浑理解：既然未计入这栋售楼部的公摊，那就是计入了其他房屋——当然是全体业主房屋的公摊呗。我只是想了解咱每位业主房屋建筑面积中的公摊面积是否包含了这个售楼部的面积，房管部门却给了我一个高深莫测的神回复。罢了，谅开发商不敢将这栋售楼部面积摊入业主公摊面积中。但我知道，即使没进业主公摊面积，这售楼部的建安成本乃至其占用的土地成本一定摊入了业主房价，建设售楼部的利润也进了业主房价，它不归业主共有还能归谁所有呢。

此去经年，多少世人熙熙、华灯绽放的时刻，我也会偶尔想起那栋伫立南门睥睨槛外车流龟行如斯的售楼部，你在不动产登记簿外还好吗?

前些日因本小区与另一小区发生相邻通行权争议，我毛遂自荐为本小区代表参加了武汉市国土资源和规划局洪山分局主持的协调会，顺便在区不动产登记机构档案室再次申请查询保利拉菲小区售楼部信息，差点哭晕在档案室：本小区售楼部，还真给登记在开发商武汉林海房地产开发有限公司名下，登记日期是2017年12月11日。

多情自古空余恨，此恨绵绵无绝期。洪山区不动产登记机构，你这件登记真的办!错!了!

其一，违反《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定。开发商办理房屋所有权首次登记时，未将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有的，登记机构将不予受理。

该条是对申请人和登记机构的“双约束”：开发商如果想把某栋房屋首次登记在自己名下，应当同时将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，这是开发商的法定义务;而不动产登记机构在受理开发商某栋房屋首次登记前，也应当同时要求开发商将上述物业一并申请登记为业主共有(在不动产登记簿上予以记载，不颁发权属证书，但自记载于不动产登记簿时发生效力)，否则不予受理，更遑论后续的登记，这是登记机构的法定职责。其实原《房屋登记办法》也有类似规定。

对于开发商分期开发分期办证，在项目最后一期竣工验收前，登记机构确实不易在第一期或前几期办理建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权的同步申请登记。但是，这个售楼部是整个小区项目通过竣工验收7年后开发商最后申请的一件首次登记，而开发商并没有按强制规定将前述物业申请登记在全体业主名下，不动产登记机构竟然直接给开发商办理了这个售楼部的首次登记。时至今日，我依然未见不动产登记簿上有属于本小区业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权的记载。

说到小区业主共有物业的登记，最核心的是上述“建设用地使用权”及“其他公共场所、公用设施”的登记。这两类法定属于业主共有的物权，是小区公共收益的最大来源，也是开发商时时觊觎的一块肥肉。这个话题留给以后细叨。

其二，即使忽略业主共有物业登记这项空白，开发商申请售楼部所有权首次登记既缺少法定要件，亦有悖规划许可，还存在现场调查的瑕疵。

登记机构为自己找的理由是，开发商这个售楼部有土地权属来源，有规划许可，有竣工报告，有测绘报告，也缴了相关税费，为什么不能办理登记呢?嘿嘿，我想说，小区所有配套公建，包括但不限于：商业中心(售楼部、会所)、物业用房、社区用房、幼儿园、配电房、开闭所、水泵房、垃圾站、架空层、避难层、设备层、门卫岗亭、地面车位、地下车位，哪个不具备上述5个要件?如果开发商将其中配电房、架空层、避难层、设备层、地面车位等也申请登记在其名下，登记机构难道也受理、也冒天下之大不韪予以登记吗?事实上，上述配套公建除社区用房移交政府、幼儿园产权由国有建设用地使用权出让合同第十五条确定是否列入无偿移交给政府的配套项目(如合同未列入则应属于业主共有)外，其他都属于业主共有的“其他公共场所、公用设施”范畴，它们的共同特征是建设成本摊入了房价，利润也体现在房价，符合按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定应当登记在业主共有名下的物业。

千万千万别忘了，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，开发商申请房屋所有权首次登记，还应满足第6个法定要件：“其他必要材料”。其他必要材料绝不是可有可无，试想，如果拟登记物业的建设成本已摊入全体业主房价，利润也体现在房价中，开发商凭什么还能将该物业申请登记到自己名下?要申请登记到自己名下，开发商至少还得提供其建设成本未摊入全体业主房价的证明啊。所以，从登记机构职责来看，开发商这个证明材料一定是“必要材料”，登记机构如果缺失此要件仍将物业登记在开发商名下，无异于纵容恶人抢劫。如果开发商提供不了这一“必要材料”，登记机构理应登记为全体业主共有。

更何况，开发商申请登记提供的前5个法定要件中，该商业中心的规划许可与房屋现状并不一致(见后文介绍)。

《不动产登记暂行条例》第十九条规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”可身为利害关系人的本小区业主压根就蒙在鼓里，至今浑然不知这个本应属于业主共有的售楼部已登记在开发商名下。虽说第十九条规定并非表示登记机构必须而是选择可以这样做，但既然相关权属争议如此巨大且妇孺皆知，登记机构在登记前，难道不能践行求真务实作风找本小区业主调查或将拟登记事项公告于本小区吗?

以售楼部、会所、商业中心等归属纠纷案为关键词随意上网搜索，好多都是判决开发商将售楼部、会所、商业中心及其前期收益交还全体业主的案例，法院判全体业主胜诉的主要理由就是售楼部、会所、商业中心建设成本计入了房价。至于相关的举证责任，法院几乎都是分配由开发商对成本未计入房价进行举证。

放上一个一审判决开发商将小区会所等配套用房移交业委会、二审维持原判的案例信息。

一审：肥东县人民法院民事判决书，(2015)肥东民一初字第01945号，判决：开发商将中心会所(建筑面积2713.9平方米)、其他配套用房(1410平方米)移交小区业委会。

二审：合肥市中级人民法院民事判决书，(2016)皖01民终2278号，判决：驳回上诉，维持原判。

其三，开发商以“独立商业”为名申请登记的这栋售楼部并不独立：一曰规划许可上不独立，二曰土地用途上不独立，三曰售楼部不在可供销售建筑面积之列，土地成本和建安成本亦未单列。

为什么开发商刻意强调该商业中心以“独立商业”形态申请所有权首次登记，因为如果不独立，那就意味着这栋房屋要么按前述《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”和《实施细则》相关规定登记在全体业主共有名下(面积已分摊到业主或成本摊入房价)，要么按《物权法》第八章“共有”和《实施细则》相关规定登记在两个以上单位、个人共有名下(面积未分摊到业主且成本未摊入房价)。可是，开发商所称的“独立商业”压根不独立。

规划许可上不独立：

规划部门前后共向开发商分区块发放了3次建设工程规划许可证，在保利拉菲一、二区的规划许可证上，明示“商业中心建筑面积1874.42平方米(包括社区服务用房380平方米)”。规划总平面图也在该栋楼东北角标注“两层为社区服务用房”字样。

我们现在知道社区用房位于二期11栋住宅楼下。问题是，当初将社区用房从商业中心移出、另选址建在11栋住宅楼下的审批手续似乎也是空白。我找出2015年11月12日因自己一篇《保利拉菲业主五问洪山区国土规划分局》网文收到洪山分局回复的附件，有一纸开发商写给街道办《关于保利拉菲项目社区用房的函》，其上虽有街道办对“情况属实”的盖章确认，但函中并无任何社区用房从商业中心移出选址另建的内容，实在不足为据。

如此看来，商业中心与社区用房在规划中本来就建在同一栋建筑物内，但开发商将社区用房从中移出选址另建属于擅改规划的行为，并无效力。虽然社区用房的建设成本也是转移到房价，并非开发商承担，但社区用房移交给街道办后即成为街道办产权。开发商沾着另含有街道办这一权利人的明显属于共有不动产申请登记的规划许可信息申请独立产权登记时，按理登记机构就应当当场书面告知申请人不予受理。故仅从规划许可上看，该栋商业中心不具有利用上的独立性，不可以排他使用，也不具有构造上的独立性，不能明确区分，不能登记为开发商的专有部分物权，即使开发商未将该栋商业中心占用的土地和建安成本摊入房价。

土地用途上不独立：

无论是开发商与出让人签订的国有建设用地使用权出让合同(第五条)，抑或开发商取得的国有土地使用权证【武国用(2010)第639号】，项目只有同一宗地且用途只有城镇住宅用地，并无商服用地。当然作为配套公建的商业中心，是可以在“城镇住宅用地”上建设的。

但开发商以“独立商业”形态申请所有权首次登记的吃相后面，就是摆明该栋“独立商业”跟业主的住宅及配套公建毫无关系，就是开发商专有部分。既然要如此撇清关系，“独立商业”建筑就必须对应另一地类“商服用地”，才能独立于业主住宅和配套公建之外，商服用地上建设的商业中心跟城镇住宅用地上建设的商业中心性质迥然不同，前者明确列入“可供销售的建筑面积”，而后者根本不在规划、房管部门许可的“可供销售的建筑面积”之列，仅仅只是成本和利润进入房价的住宅小区配套公建。

开发商手里并无两宗地(即一宗城镇住宅用地，一宗商服用地)，只有一宗地，且同一宗地并未包含70年的“城镇住宅用地”和40年的“商服用地”，开发商也未单独缴纳过商服用地的出让金。这也从另一方面证实，开发商以“独立商业”而非小区配套公建之名申请该售楼部所有权首次登记，也与现有土地用途相悖。

售楼部不在可供销售建筑面积之列，土地成本和建安成本亦未单列：

这其实是一出翻版的“皇帝的新衣”，所有未被规划、房管部门许可纳入“可供销售的建筑面积”(房屋预售许可证上的上面积之和一定等于“可供销售建筑面积”)中的住宅配套公建面积，比如这栋售楼部，其成本和利润一定进入了“可供销售的建筑面积”的价格(即房价)中。售楼部虽然不在核准的销售清单之列，但是，开发商通过出售“可供销售的建筑面积”(即房价)完美实现售楼部的变相销售，转移了售楼部的建设成本并获得了附着于房价之上的售楼部利润。从这个意义上理解，全体业主作为售楼部等住宅配套公建的共有权利人的事实，昭然若揭。

众所周知的事实，无需举证。

这可不是我发飙，最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条就这么说的，但当事人有相反证据足以推翻的除外。列位看看法院断案，无一例外都是由开发商承担售楼部、会所、商业中心成本未摊入房价的举证责任，但开发商就是举证不了，最后落败。

其四，虽然购房合同“约定”售楼部属开发商所有，但违法的约定无效，登记机构不能以此为依据将售楼部所有权登记在开发商名下。

不假，购房合同确实“约定”该售楼部(商业中心)属开发商所有：

看到没，根据购房合同第十九条第3款，开发商享有小区项目的商业中心、架空层、地面车位、地下车位以及所有没有参加分摊的建筑物和构筑物所有权，呵呵，这个所谓的“约定”释放的无知无畏令人瞠目。在该合同附件的补充协议中，开发商甚至还“约定”其享有业主的外墙、屋顶广告的使用和收益权。你无法想象这种满纸惊世骇俗、蔑视法律、挑战公平的格式条款竟出自堂堂央企保利地产之手。开发商无限扩大自己的权利空间，千方百计压榨业主共有部分权利，甚至连业主专有部分权利也要染指，婶可忍叔不可忍!

对这样的合同“约定”，我只想啐一口，再回敬一句：违法的约定无效。

附上本人对购房合同第十九条的批改：

第十九条买卖双方就下列事项约定：

1、买受人享有该商品房所在楼宇的

(1)公共楼梯间、门厅;

(2)电梯井;

(3)×【使用权】。

批改：上述建筑物面积已列入买受人房屋公摊面积，成为业主专有部分，为所有权。

2、买受人享有该商品房所在项目的

(1)公共道路、公共绿地(底层住宅附带室外庭院或私家花园除外);

(2)×;

(3)×【使用权】。

批改：2.1款：删除括号中的例外情形，因本小区底层住宅附带室外庭院或私家花园属于业主共有，不属业主专有;

增加2.2款：其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权;

增加2.3款：已计入公摊面积或虽未计入公摊面积但成本计入房价的地面、地下车位共有权。

3、出卖人享有该商品房所在项目的

(1)商业中心;

(2)架空层、地上及地下停车场;

(3)本合同第十九条第1、2款规定之外，没有参加分摊的其他建筑物和构筑物【所有权】。

批改：3.1款：×理由见本文四个观点论述;

3.2款：未计入公摊面积成本也未计入房价的地面、地下车位;

3.3款：未计入公摊面积成本也未计入房价的其他建筑物和构筑物。

遥想公元2017年12月11日，当开发商以“独立商业”而非小区配套公建之名成功完成该栋商业中心所有权首次登记，彼时，这栋楼早已从售楼部功能切换成保利旗下一个收费不菲的高端幼儿园，虽然其在不动产登记簿上的名字仍叫“保利拉菲商业中心”。我其实并不在意开发商是否履行了相关改建手续，只是想起年初那个颇令小区居民兴奋的《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》【国办发(2019)3号】，规定明确，已建成的小区配套幼儿园应按规定及时移交当地教育行政部门，再由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠幼儿园。当然，移交并非都是无偿的，有些幼儿园可能需要政府以回收、置换、购置方式取得。我就啧啧称奇，保利拉菲小区开发商咋就这么先知先觉呢，你看，咱小区幼儿园规划上不是幼儿园，不动产登记簿上也不是幼儿园，就这么精准躲过了大数据的捕获，从而置身移交事外，就算有关人员摸底排查过来知情不报不也情有可原么。话说按《通知》规定的时限，上述工作“原则上于2019年9月底前完成”，可咱小区的幼儿园，这都年底了，哪里见到公办园或普惠幼儿园的影子?

当然，如果政府最终采取回收、置换、购置方式取得保利拉菲幼儿园，应当是向本小区全体业主而不是向开发商支付对价。

最后，我恳请不动产登记机构，闻过则喜，主动纠错，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条规定，在本人或他人以利害关系人身份申请保利拉菲商业中心所有权更正登记后，及时更正登记到保利拉菲小区业主共有名下，以释公平正义，弥合民生之痛。

我也恳请不动产登记机构正视这一公认的事实：所有未被规划、房管部门许可纳入“可供销售的建筑面积”中的住宅配套公建面积，其成本和利润一定进入了“可供销售的建筑面积”的价格(即房价)中，全体业主已然成为上述配套公建的共有权利人。我衷心希望，不动产登记机构今后对一切开发商申请的这类所谓自持物业登记始终保持戒备，始终秉持公心，肩负起小区业主共有权利方的救济和看门责任。

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