近日,自如研究院发布《2021年武汉长租市场观察》(下称《观察》)。《观察》数据显示,2021年武汉长租市场成交量回暖,全年成交量相较去年整体上升7%;长租机构的租金全年平稳,月均浮动在0.4%内;东湖高新区成武汉租房最热地区,成交量占全市约四成。

据《观察》数据测算,随着武汉绝对人口规模、人口流入数量和留汉毕业生群体不断增长,预计武汉市5年内将产生34万套租赁住房需求,市场潜力有待进一步释放。

“中国光谷”成交量占比达40%,N+1模式平抑租金浮动低于0.4%

2021年武汉长租市场呈稳健复苏态势。整体来看,1-12月长租累计成交量同比上涨7%,超去年同期水平。而在3月和6月的“白领季”和“毕业季”,武汉长租市场的成交量增幅显著,出现两个高峰。

分区域来看,被誉为“中国光谷”的东湖高新区,成交量占总量的比值高达40%,远高于武汉市其他地区,位列首位。其主要原因是“中国光谷”在产业、科技等方面汇聚有大量人才和科研院所。据统计,该地区集聚了武汉大学等42所高等院校、56个国家及省部级科研院所的30多万专业技术人员,产生了较大的长租需求。

其次,洪山区作为武汉重要的办公商务区,成交量占总量的比值达15%;位于大汉口的江汉区、江岸区,以微弱差距位列第三、第四,占比均约11%。

尽管武汉长租市场成交量有明显的淡旺季差异和区位差异,但整体的长租租金水平仍保持平稳,月均浮动在0.4%内。其主要原因之一是政策创新让住房租赁企业在发展模式上得以突破,尤其是武汉对“N+1”模式的支持,可以在提升租赁住房供给的同时,起到平抑租金的作用。

据了解,“N+1”模式的出租方是专业机构,通过标准化装修配置,对起居室进行改造再出租。改造后不仅提高了整套房屋的居住供给量,还使房屋具备采光好、空间大、租金性价比高的特点,同时配备租期生活服务,使“N+1”房间成为租客找房时的优选之一。

对于“N+1”的发展,武汉市政府在2018年发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,明确支持存量住房采取“N+1”改造模式,对增加租赁住房供应、降低市场内单位租金标准起到积极作用。至2020年,武汉市政府进一步在“N+1”的居住面积、消防条件等方面作出要求,以更好的规范发展,保障租客需求和居住品质。

提高机构化长租房占比达15%,补齐武汉租房市场9万套供需缺口

从武汉市整体人口情况来看,绝对人口规模和人口流入数量正在增长。据第七次全国人口普查数据显示,武汉市常住人口数量达1232.65万人,流入人口总量达394.54万人。

而近年来,随着武汉市大力推进“学子留汉”工程,留汉毕业生群体比例正不断提高。据武汉市人力资源和社会保障局数据及相关信息显示,2021年武汉市的在校大学生约130万,其中留汉高校毕业生比例达65.12%,较2016年的42.18%上升近23个百分点。

可以看出的是,人口流入和毕业生群体将带来租房需求的持续旺盛。《观察》数据也有所印证,一是在近两年的租客群体中,有超50%的租客签约租房2年以上,二是长租租客正趋于年轻化,平均年龄约25岁,高校毕业生已成为武汉长租市场的重要客源。

但需关注的是,当前武汉市的住房租赁市场仍有较大的供需缺口。《观察》以“武汉市第七次人口普查中平均每年25万的人口增幅、住建部统计‘70%新市民和青年人租房居住’的需求比值、全国户均人口2.6人”等数据保守估计,5年内武汉市需要新增租赁住房约34万套(间)。此数据与武汉市《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出的“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套(间)相比,可以看出武汉市5年内尚有9万套租赁住房缺口。

面对如此情况,除了要在保障性租赁住房建设上持续发力,12月的中央经济工作会议亦指出要加快发展长租房市场。对于政策落地上,《观察》认为一是要提高机构化长租房占比达15%,进而扩大市场化租赁供给量;二是居住供给从“增量开发”转向“以存量运营为主、增量循序推进”的发展模式,进而以长租房、保障房并行发展思路,来不断满足日益提高的租房需求,加速完善更全面的住房租赁体系。

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